Il Contratto di locazione

Il contratto di locazione ha una durata minima prevista dalla legge che, nell’uso abitativo è di anni 4+4; per l’uso non abitativo è di anni 6+6, mentre, per nell’uso turistico/alberghiero è di anni 9+9.
Se nel contratto non è previsto il diritto di recesso in favore del conduttore, questi non potrà rilasciare l’immobile prima della scadenza contrattuale.
Tuttavia, l’art. 27 della Legge 392/78, dispone che il conduttore ha il diritto di recedere anticipatamente dal contratto se ricorrono gravi motivi.
Il legislatore, tuttavia, non ha precisato quali sono i “gravi motivi” che consentirebbero al conduttore di recedere dal contratto.
A colmare il vuoto normativo, ci ha pensato la Corte di cassazione che, con la sentenza n. 12291 del 30 maggio 2014 ha affermato che i gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la sua prosecuzione, potendo consistere anche in molestie di fatto da parte di un terzo, in presenza delle quali il conduttore ha unicamente la facoltà, e non l’obbligo, di agire personalmente contro il terzo stesso ai sensi dell’art. 1585 cod. civ..

Tra i gravi motivi previsti dall’art. 27 comma 8 l. n. 392 del 1978 che consentono al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, rientra anche un non preventivabile andamento della congiuntura economica (sfavorevole all’attività di impresa) che, imponendo la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente difficoltosa la persistenza del rapporto lavorativo.

Se il conduttore è una pubblica amministrazione,
Il dissesto finanziario dell’amministrazione, facendo sorgere a carico di questa rigidi obblighi di contenimento della spesa, costituisce giusta causa di recesso, ai sensi dell’art. 27 l. n. 392 del 1978, dal contratto di locazione, stipulato nella qualità di conduttore ed avente ad oggetto un immobile non destinato allo svolgimento di attività istituzionali

Inagibilità nei contratti di locazione

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con  la sentenza n. 13651 del 16 giugno 2014 nella quale, in buona sostanza ha affermato che l’immobile privo del certificato di agibilità o abitabilità può essere ceduto in locazione.

In materia locatizia, l’obbligo di accertare e verificare che il bene sia adeguato alle esigenze del conduttore ha avuto differenti interpretazioni

Un primo orientamento sostiene che nei contratti di locazione ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche tecniche ed amministrative del cespite corrispondano a quelle ricercate.
Sicché, ove successivamente alla stipula, il bene non ottenga le necessarie autorizzazioni nessun inadempimento può essere imputato al locatore.

La responsabilità del locatore può sussistere soltanto quando abbia espressamente assentito la presenza di taluni requisiti poi, effettivamente, risultati assenti.

Il secondo orientamento, invece, ritiene che l’assenza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio, se non conosciute ed accettate dal conduttore, costituiscono motivo di inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto.

Come si presenta la domanda di concordato preventivo?

La tua azienda è in crisi e vuoi conoscere la procedura di l’ammissione al concordato preventivo?
La prima cosa da sapere e che la domanda di ammissione alla procedura concordato preventivo deve essere depositata presso il Tribunale Fallimentare del capoluogo di provincia in cui ha la propria sede legale.
La proposta concordataria ha forma di ricorso firmato personalmente dal debitore al quale devono essere allegati

a) una relazione aggiornata sulla situazione patrimoniale, economica e finanziaria dell’impresa;
b) uno stato analitico ed estimativo delle attività e l’elenco nominativo dei creditori, con l’indicazione dei rispettivi crediti e delle cause di prelazione;
c) l’elenco dei titolari dei diritti reali o personali su beni di proprietà o in possesso del debitore;
d) il valore dei beni e i creditori particolari degli eventuali soci illimitatamente responsabili.
Il piano e la documentazione, devono essere accompagnati dalla relazione di un professionista in possesso dei requisiti di cui all’art. 67, terzo comma, lettera d), che attesti la veridicità dei dati aziendali e la fattibilità del piano medesimo.
La domanda di concordato è comunicata al pubblico ministero.
Esaminata la domanda, e la documentazione allegata, il Tribunale Fallimentare, sentito il pubblico ministero e occorrendo il debitore, può, con decreto non soggetto a reclamo, dichiarare inammissibile la proposta se non ricorrono le condizioni previste dal primo comma dell’art. 160
Può, anche concedere un termine di quindici giorni al debitore per integrare la documentazione, e all’esito decidere se ammettere o meno l’azienda alla procedura.
Se la domanda è considerata sufficientemente motivata e il piano proposto dal debitore appare meritevole, il Tribunale, con decreto la dichiara ammissibile e dichiara aperta la procedura di concordato preventivo.
Con il provvedimento con cui dichiara aperta la procedura il tribunale delega un giudice alla procedura di concordato, ordina la convocazione dei creditori non oltre trenta giorni dalla data del provvedimento e stabilisce il termine per la comunicazione di questo ai creditori, nomina il commissario giudiziale osservate le disposizioni degli articoli 28 e 29 ; stabilisce il termine non superiore a quindici giorni entro il quale il ricorrente deve depositare una somma pari al 50 per cento delle spese che si presumono necessarie per l’intera procedura, ovvero la diversa minor somma, non inferiore al 20 per cento di tali spese, che sia determinata dal giudice.

Ulteriori approfondimenti

Hai bisogno di consulenza su questo argomento?  Scrivi subito. Un nostro esperto ti fornirà un preventivo gratuito.  

Il tuo nome (richiesto)

La tua email (richiesto)

Il tuo telefono

Inserisci la tua richiesta

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *