Il condominio

Nel caso di vendita di un immobile condominiale le spese di manutenzione straordinaria già deliberate sono a carico del venditore o dell’acquirente?

Quando si acquista un immobile all’interno di un condominio, oltre alle consuete verifiche ipo-catastali ed urbanistico/edilizie, l’acquirente deve, cautelativamente, verificare se vi sono debiti verso il condominio e se siano stati deliberati lavori straordinari ancora da eseguire ovvero in corso di esecuzione.

Mentre per i debiti dell’alienante verso il condominio la questione si risolve agevolmente grazie al principio sancito dall’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. a mente del quale chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, più difficile e capire chi dovrà sostenere gli oneri condominiali per i lavori di manutenzione straordinaria già deliberati.

La questione della ripartizione delle spese condominiali tra vecchio e nuovo proprietario vede contrapposti due diversi orientamenti giurisprudenziali.

Il primo orientamento sostiene che: “il momento di insorgenza dell’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio si ha con la delibera della spesa da parte dell’assemblea condominiale, con la conseguenza che il condomino che vende l’immobile di sua esclusiva proprietà è tenuto a contribuire alle spese condominiali deliberate quando era ancora proprietario” (Cass. civ., 21 luglio 2005, n. 15288. Cass. 26 ottobre 1996 n. 9366 e Cass. 2 febbraio 1998 n. 981).

In questa prospettiva, si precisa “che l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente, e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, essendo in tal caso l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini il frutto di una semplice operazione matematica” (Cassazione Civile  Sez. 2^, 21 luglio 2005, n. 15288).

Il secondo orientamento sostiene che  “l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione e sorge per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta, senza che rilevi la data della delibera di approvazione dell’opera, avente una funzione meramente autorizzativa del compimento di una determinata attività di gestione da parte dell’amministratore (ex plurimis: Cassazione Civile del 9 novembre 2009 n. 23686, in Arch. loc. cond., 2010, 502; Cass. civ., 7 luglio 1988, n. 4467; Cass. civ., 17 maggio 1997, n. 4393; Cass. civ., 26 gennaio 2000, n. 857; Cass. civ., 9 settembre 2008, n. 23345).

Con sentenza del 02 maggio 2013, n.10235, la II sezione del Corte di Cassazione si è pronunciata nuovamente sulla controversa questione della ripartizione tra alienante e acquirente della responsabilità per le spese di manutenzione delle parti comuni sottolineandone gli elementi di novità anche alla luce delle norme introdotte dalla l. n. 220 del 2012 di riforma del condominio.

Con la sentenza, seguendo il solco già tracciato dal   primo orientamento giurisprudenziale, ha affermato che nel caso di vendita di un’unità immobiliare posta in un condominio nel quale siano intrapresi lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione (o anche innovazioni) deve ritenersi che nel rapporto tra alienante ed acquirente, in mancanza di accordo tra le parti, la spesa per i lavori vada sostenuta da colui il quale sia proprietario dell’unità immobiliare nel momento in cui venga adottata la delibera dell’assemblea che disponga l’esecuzione dell’opera: ove l’esecuzione dell’opera sia deliberata antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, pertanto, la relativa spesa resta a carico del venditore anche se l’opera venga poi effettivamente realizzata, in tutto o in parte, in un momento successivo alla vendita.

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